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老樓喚“新梯”!海南老舊小區加裝電梯真不易
海南日報 張期望 2021-07-09 11:36

  發動業主、籌集資金、多方協調、投票表決……老舊小區加裝電梯真不易——

  老樓喚“新梯”

 

  “我省住房公積金繳存職工本人及配偶,可申請提取住房公積金,用於老舊小區改造範圍內的既有住宅加裝電梯。”近日,省住房公積金管理局出台新規,支持老舊小區加裝電梯。這一規定,為老舊小區加裝電梯帶來一絲曙光。但資金並不是老舊小區加裝電梯的唯一“攔路虎”。需要取得多數業主表決同意,低層用户擁有一票否決權……一部電梯加裝的背後,涉及了多少業主之間權利的博弈?陸續出台的新政,能否紓解電梯加裝堵點?已經成功邁入“電梯時代”的老舊小區,又有哪些值得借鑑的經驗?

海口金鹿花園小區大部分住宅樓已加裝電梯。(圖中白色凸出部分)海南日報記者 封爍 攝

  加裝之難

  為爭取足夠的支持票,僅有252户的老舊小區,13名業主代表遊説了半年

  緊挨着海秀快速路的海口市秀英區翠玉園小區,是一個建於20世紀90年代的老舊小區,內有4棟七八層高的住宅樓,共計14個單元,需安裝14部電梯,涉及住户252户。

  “別看小區裏住户不多,我們這些業主代表‘奮鬥’了半年才搞定業主意願徵集工作。”翠玉園小區業委會主任周鐵軍7月8日告訴海南日報記者,2020年6月小區啓動加裝電梯工作後,他通過小區微信羣召集12位熱心業主,利用晚上和週末時間積極“掃樓拉票”,徵集全體業主的意願。

  到2020年12月,翠玉園小區加裝電梯事宜,終於獲得了有關規定要求的足夠的業主支持票。但這半年有多難?用周鐵軍的話説,“費了九牛二虎之力”。以周鐵軍所住的單元樓為例,7層共有21户,根據有關規定,需要有14户業主參與表決,並至少取得11户業主的同意。“我們在業主微信羣內發出加裝電梯的提議後,1樓的3户業主立馬錶示反對。”周鐵軍説。

  而高層住户間則很容易達成共識。在“掃樓拉票”前期,他順利拿到了5層至7層住户的9張支持票,但從第4層往下,拉票工作開始變難,“4樓住户中,有一户稱樓層不高,可不裝,看到4樓的不願意裝,2樓的業主更不願意裝了。”周鐵軍多次同4層住户做思想工作,軟磨硬泡,依舊未説服對方同意。

  眼看溝通陷入了僵局,周鐵軍決定換個思路,他找到1層的兩户平日和自己關係較好的業主,希望得到他們的支持。可能是看到周鐵軍為了小區加裝電梯一事忙前忙後,這兩户1層的業主最終表示同意,提交了加裝電梯所需的最後2張關鍵支持票。

  “在這個過程中,不僅其他業主代表多次想放棄,連我自己都想放棄。”周鐵軍説,能夠堅持半年不停地做鄰居思想工作,最大動力就是希望住在7層的80多歲老母親能夠順利上下樓。而那些熱心的業主代表,絕大部分人家中都有老人。

  海南日報記者在調查中發現,需要加裝電梯的小區(住宅樓),大部分建於2000年前後,層高為7層至8層,且住户中有相當一部分是老人。加裝電梯,已經成為這些小區(住宅樓)居民緊迫的訴求。

  海南日報記者在走訪多個老舊小區後瞭解到,能夠成功加裝電梯的,都離不開一位或多位熱心業主的無私奉獻,更離不開業主間的共識與體諒,否則加裝電梯一事多半夭折。

海口老舊小區住着不少老年人。海南日報記者 李天平 攝

  一票否決

  表決階段支持票數達標,公示期卻被一票叫停,低層業主態度成決定因素

  “相比裝電梯,前期徵集業主意見的過程是最艱難的。”海南綠鑫園裝飾工程有限公司負責人、作為“旁觀者”的何全順感慨道,他為海口市金鹿花園小區安裝了19部電梯。

  何全順介紹,海口住宅樓加裝電梯一般分三步,首先徵集業主意見,其次,由業主代表選定合適的電梯安裝公司並向政府主管部門報建,最後進行電梯加裝工作。其中,在第一步的溝通工作裏,需要徵集大部分業主的同意,籌集加裝電梯的資金,以及商議好加裝電梯費用的各户分攤比例,這些都需要熱心牽頭的業主犧牲自己空閒時間,通過不斷上門溝通的方式來達成業主共識。

  金鹿花園小區就是一個典型案例。該小區有16棟建於20世紀90年代的住宅樓,包括42個單元,在業主的支持下,已有37個單元完成了電梯加裝工作。

  “堵點”就在剩下的5個單元,海南日報記者瞭解到,這些均是由於業主意見無法統一造成的,其中有兩個單元的遭遇更為曲折。

  海南日報記者走訪發現,這兩個單元的門口均掛有一塊《海口市建設工程規劃批前公示牌》,公示日期分別為2019年12月25日和2020年9月17日。

  也就是説,明明這兩個單元的電梯加裝工作已經進展到第二步,為什麼卻在公示之後毫無進展?何全順回憶,因為在公示期間,有2層的業主向海口市自然資源和規劃局反映,加裝電梯後會侵犯他們的採光權,反對安裝電梯。

  明明在徵集業主意見階段,已經取得足夠多的業主支持票了,為何2層業主中途的一張反對票,就讓進展到一半的工作停擺了呢?

  這是由於2015年出台的《海口市規劃局既有住宅加裝電梯規劃審批實施細則》中明確,加裝方案公示期間如有異議,而無法妥善處理達成一致意見,則不予規劃批覆。

  後來,儘管金鹿花園小區的轄區街道辦多次派人協調,但兩個單元的2層業主均未改變主意。於是,這兩個單元的電梯加裝工作就被無限期叫停了。

  “這讓小區業主和我都感受到了低層業主一票否決權的能量之大。”何全順説道,他在海口已經為各類住宅加裝了40多部電梯,有些住宅樓無法順利加裝電梯,大部分是因低層住户的反對。

  路在何方

  雖有政策補位,但高低層業主協調難題仍待破解

  “目前,既有住宅加裝電梯存在4個難題,分別是業主代表推選及業主發動工作、老舊住宅結構及質量存在隱患、加裝電梯費用的分攤和低層業主的抵制。”海口市住房和城鄉建設局舊城改造科相關負責人黃裕隆坦言,其中最難的,就是最後一個難題,“低層業主的抵制,會極大打擊熱心業主的積極性,繼而讓第一和第三個難題變得更難解決。”

  “現在我們小區開始公開招標電梯安裝公司和準備前期報建手續了,如果進入到規劃公示階段,有業主強烈反對,那我們這半年的辛苦就會付之東流。”周鐵軍稱,一旦事情進展到一半被耽擱下來,今後再想推進將會變得非常困難。

  而反對加裝電梯的低層業主,都有哪些具體緣由?海南日報記者調查瞭解到,有人擔心加裝電梯後影響其房屋的通風、採光,有人不喜加裝電梯過程中產生的噪音,還有人認為,加裝電梯後,可能會造成低層房屋的貶值。

  為排解老舊小區加裝電梯“堵點”難題,省、市相關主管部門紛紛推出鼓勵政策,比如今年3月出台的《海南省既有住宅加裝電梯實施意見(試行)》提出,住宅專有部分面積及人數佔三分之二以上的業主參與表決,且參與表決的住宅專有部分面積及人數佔四分之三以上的業主同意,即可申請加裝電梯,相比此前,降低了徵集意見階段的門檻;屬於城鎮老舊小區改造範圍的既有住宅加裝電梯的,竣工驗收合格後可申請財政獎補,獎補比例原則上不高於建設成本的50%,且不超過17萬元/台;還可按照有關規定申請使用住宅專項維修資金。

  海口市在2020年就將加裝電梯列入了老舊小區改造完善類項目之一,《海口市既有住宅加裝電梯工作方案(試行)》也將在近期出台。

  此外,為進一步發揮住房公積金支持改善住房條件的作用,省住房公積金管理局按照《關於印發〈海南省既有住宅加裝電梯實施意見(試行)〉的函》的要求,從今年6月9日起,省直住房公積金繳存職工本人及配偶可申請提取住房公積金,用於老舊小區改造範圍內的既有住宅加裝電梯,以減輕職工家庭經濟壓力。

  但是,通常的加裝電梯費用分攤方案,對低層業主並無太大經濟壓力。以金鹿花園小區9號樓1單元加裝電梯的公攤方案為例,該棟樓高9層,每層兩户共計18户業主,加裝電梯總價為45萬元,根據繳納費用按層高遞減原則,9層的業主每户承擔5萬元,8層每户承擔4萬元,遞減到二層,每户業主承擔6000元,一層業主無需分攤費用。

  也就是説,部分小區或住宅樓電梯無法順利安裝,經濟壓力不是關鍵因素,在上述利好政策之外,如何解決低層業主反對加裝電梯這一棘手難題?

  省業主委員會協會會長肖江濤表示,在現行法律法規的框架下,無法通過強制執行的方式解決,仍須依靠業主之間本着鄰里友好、互惠互利、互相理解的原則開展電梯加裝工作,比如,目前有小區住宅樓加裝電梯,除免收一樓住户的電梯加裝費外,還給予適當的經濟補償,這就是一種不錯的嘗試。

  “但絕大部分住宅的電梯加裝費是眾業主分攤的,如對低層業主進行補償,要注意適當,否則極有可能耽誤電梯加裝進度,影響鄰里關係。”肖江濤説。

  (海南日報海口7月8日訊)

 

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